為便于納稅人理解國家稅務總局云浮市稅務局發布的《關于財產租賃個人所得稅征收管理的公告》（以下簡稱《公告》），現對《公告》解讀如下：

一、《公告》出臺的意義

近年來，我國不斷加強依法治稅工作建設，為進一步保障納稅人權利，提高全社會的依法納稅義務，有必要為納稅人提供透明、簡潔、高效、規范的辦稅環境。目前，我局征收個人所得稅財產租賃所得時，按照查賬征收方式執行。在《國家稅務總局云浮市稅務局關于個人所得稅核定征收率和行業所得率有關問題的公告》（2019年4號）中，沒有明確財產租賃方面的核定征收率。因此，《公告》的出臺，是針對我市個人財產租賃行為，按照稅法規定對個人所得稅核定征收規定進一步明確與規范，不僅不存在新設納稅義務和增加納稅人負擔，反而通過政策的梳理，明確了納稅人的個人所得稅納稅義務，提高了納稅人稅款繳納的清晰度和透明度。

二、《公告》出臺的政策依據

（一）《中華人民共和國個人所得稅法》第二條規定：“下列各項個人所得稅，應納個人所得稅：財產租賃所得。”第三條規定：“個人所得稅的稅率：財產租賃所得,適用比例稅率，稅率為百分之二十?！?第六條規定：“財產租賃所得，每次收入不超過四千元的，減除費用八百元；四千元以上的，減除百分之二十的費用，其余額為應納稅所得額?！?/p>

（二）《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》第六條規定：“財產租賃所得，是指個人出租不動產、機器設備、車船以及其他財產取得的所得。”

（三）《國家稅務總局關于個人轉租房屋取得收入征收個人所得稅問題的通知》（國稅函〔2009〕639號）規定，個人出租財產取得的財產租賃收入采取據實征收方式計算應納稅所得額時，可憑有效、準確憑證，從其租金收入中依次減除財產租賃過程中繳納的稅費、向出租方支付的租金、由納稅人負擔的租賃財產實際開支的修繕費用，以及稅法規定的費用扣除標準。

（四）《財政部?國家稅務總局關于營改增后契稅?房產稅?土地增值稅?個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號）規定:“個人出租房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，計算房屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅。個人轉租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計算轉租所得時予以扣除。免征增值稅的，確定計稅依據時，租金收入不扣減增值稅額?！?/p>

（五）《中華人民共和國稅收征收管理法》第二十五條規定：“納稅人必須依照法律、行政法規規定或者稅務機關依照法律、行政法規的規定確定的申報期限、申報內容如實辦理納稅申報，報送納稅申報表、財務會計報表以及稅務機關根據實際需要要求納稅人報送的其他納稅資料。”第三十五條規定：“納稅人有下列情形之一的，稅務機關有權核定其應納稅額：（四）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以查賬的?！?/p>

（六）《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》第四十七條規定：“納稅人有稅收征管法第三十五條或者第三十七條所列情形之一的，稅務機關有權采用下列任何一種方法核定其應納稅額：（一）參照當地同類行業或者類似行業中經營規模和收入水平相近的納稅人的稅負水平核定；（二）按照營業收入或者成本加合理的費用和利潤的方法核定；（三）按照耗用的原材料、燃料、動力等推算或者測算核定；（四）按照其他合理方法核定。采用前款所列一種方法不足以正確核定應納稅額時，可以同時采用兩種以上的方法核定?！?/p>

三、《公告》的適用范圍及對象

在云浮市范圍內將自有財產或租入財產出租給承租人，并取得租金或者其它經濟利益所得，應按照“財產租賃所得”項目繳納個人所得稅，即個人出租或轉租財產取得所得，都應按規定繳納個人所得稅?！豆妗穼Σ荒芴峁┯行А蚀_的成本費用憑證的個人，在繳納個人所得稅財產租賃所得時，可根據《征管法》的要求進行核定征收。

根據《關于個人獨資企業和合伙企業投資者征收個人所得稅的規定》（財稅〔2000〕91號）和《國家稅務總局個體工商戶個人所得稅計稅辦法》（總局令2014年第35號）有關投資者收入總額的規定，個體工商戶、獨資合伙企業取得的財產出租收入，作為業主或投資者個人的生產經營所得，計算征收個人所得稅。

四、個人財產租賃個人所得稅征收方式

個人財產租賃征收個人所得稅分為兩種方式，分別為據實征收和核定征收，稅務機關將根據納稅人的實際情況確定征收方式：

（一）據實征收

個人出租（轉租）財產采取據實征收方式計算應納稅所得額時，可憑合法有效憑證，從其租金收入中扣除財產租賃過程中繳納的稅費、向出租方支付的租金、修繕費用和稅法規定的費用扣除標準。個人出租住房，暫減按10%的稅率征收個人所得稅；個人出租住房以外的財產，按20%的稅率征收個人所得稅。應稅收入不含本次出租繳納的增值稅。

按照國家稅務總局規定，采取據實征收方式的財產租賃所得納稅人，在計算應納稅所得額時，可允許稅前扣除的項目為：

1、租賃財產過程中繳納的稅費，包括印花稅、房產稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加等，可持完稅憑證，從其財產租賃收入中扣除。

個人租賃財產的個人所得稅應稅收入不含增值稅，計算財產租賃所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅。免征增值稅的，確定計稅依據時，租金收入不扣減增值稅額。

2、個人轉租財產的，其向財產出租方支付的租金及增值稅額，憑財產租賃合同和合法支付憑據，允許在計算個人所得稅時，從該項轉租收入中扣除。

3、納稅人提供有效、準確憑證，由納稅人負擔的租賃財產實際開支的修繕費用，準予扣除。允許扣除的修繕費用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準予在下一次繼續扣除，直至扣完為止。確定出租財產修繕費用時，納稅人提供的有關合法、有效憑證，包括完稅憑證、套印稅務機關發票監制章的發票以及經省級稅務機關批準不套印發票監制章的專業發票和財政部門管理的行政性收費收據以及經財政部門、稅務部門認可的其他憑證。發生修理費、建筑施工費、裝修費等修繕費用的，納稅人還必須提供有關合同、協議。

4、每次收入不超過4000元的，定額減除費用800元；每次收入在4000元以上的，定率減除20%的費用。

（二）核定征收

個人出租（轉租）財產實際開支修繕費用，但不能提供有效、準確的費用憑證，不能準確計算財產租賃成本費用的，按租金收入對應的核定征收率核定應納稅額。即應納稅額=應稅租金收入×核定征收率。為堵塞征管漏洞，《公告》明確了出租住房的核定征收率為1.5%，出租住房以外財產的核定征收率為2%。

香港、澳門、臺灣同胞以及外籍人員，不適用核定征收，應根據我國對外簽署的對所得避免雙重征稅和防止偷漏稅的協定（安排）、《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國個人所得稅法》及其《實施條例》的有關規定判定納稅義務和計算應納稅款。

五、納稅人稅負變動情況

按照稅法規定，對于采取據實征收的納稅人，應納稅額=應納稅所得額×稅率。政策變動前后均是按照國家統一公布的管理規定計算繳納個人所得稅，應納稅額不存在變化。對于采取核定征收的納稅人群體，則應納稅額=應稅租金收入×核定征收率。該核定征收率，與《云浮市地方稅務局關于調整個人所得稅核定征收率的通知》(云地稅發〔2011〕140號)基本保持一致，《通知》規定租賃行業的核定征收率為2%。為減輕租賃住房納稅人的負擔，《公告》將住房租賃的核定征收率降低到1.5%。與政策調整前相比較，財產租賃所得的稅負有所降低。

六、《公告》實施時間

《公告》于2020年1?月?1日起實施，納稅人在此時間后取得的財產租賃所得，按照本《公告》規定征繳個人所得稅。