國家稅務總局汕尾市稅務局制發(fā)了《國家稅務總局汕尾市稅務局關于統(tǒng)一全市土地增值稅預征率和核定征收率的公告（征求意見稿）》（以下簡稱《公告》），現(xiàn)解讀如下：

一、《公告》的出臺背景及依據(jù)

（一)關于土地增值稅預征率

2010年7月，原廣東省地方稅務局下發(fā)《轉發(fā)國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（粵地稅發(fā)〔2010〕105號）文件后，我局按照文件要求制發(fā)了《轉發(fā)省局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（汕地稅發(fā)〔2010〕355號，以下簡稱《市355號文》）。《市355號文》明確了我市土地增值稅預征率按房地產(chǎn)開發(fā)項目“一盤一率”的方式設定以及按房地產(chǎn)開發(fā)項目設定最低核定征收率等問題。該文件執(zhí)行以來，各地稅務部門能夠結合當?shù)赝恋卦鲋刀惽逅愕膶嶋H稅負、房價等因素確定房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預征率，保障了土地增值稅的及時征收入庫，提高了土地增值稅征管水平。但是，按房地產(chǎn)開發(fā)項目采取“一盤一率”的方式設定預征率也暴露出了一些弊端，比如，預征率測算過程需要納稅人提供大量資料和證明文件，增加了納稅人負擔；稅務機關測算時間耗時長，影響行政效率，甚至造成土地增值稅款不能及時征收入庫，出現(xiàn)增值稅預繳與土地增值稅預征不同步等疑點數(shù)據(jù)；不同縣區(qū)、不同房地產(chǎn)開發(fā)項目設定預征率差異大，影響納稅遵從等問題。為落實放管服要求，進一步優(yōu)化我市稅收營商環(huán)境，切實減輕納稅人負擔，有必要對《市355號文》及時進行修改完善。按照《轉發(fā)國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（粵地稅發(fā)〔2010〕105號，以下簡稱《省105號文》）關于“除保障性住房項目外，其他房地產(chǎn)項目土地增值稅預征率不得低于2%。各級稅務機關應結合當?shù)赝恋卦鲋刀惽逅愕膶嶋H稅負、房價的上漲等因素，對土地增值稅預征率進行及時調整，確保土地增值稅在預征階段及時、充分發(fā)揮調節(jié)作用。”及《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（?國稅發(fā)〔2010〕53號，以下簡稱《總局53號文》）關于“各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當?shù)念A征率”的要求，對我市土地增值稅預征率進行調整。

（二）關于土地增值稅核定征收率

1.房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅核定征收率。《總局53號文》指出“對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律、法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務機關要結合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。”，《省105號文》要求，各地要堅決按照國家稅務總局的要求，進一步規(guī)范土地增值稅的核定征收；各地市要結合本地區(qū)實際情況情況，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定相應的土地增值稅核定征收率。因此，有必要對原核定征收率進行調整，區(qū)分普通住宅和其他房地產(chǎn)類型重新制定我市土地增值稅核定征收率。

2.轉讓舊房土地增值稅核定征收率。《財政部?國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二點關于轉讓舊房準予扣除項目的計算問題明確規(guī)定：對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務機關可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實行核定征收。目前，我市暫未制定核定征收率。為提高不動產(chǎn)登記便利化水平，減少不動產(chǎn)登記繳稅辦稅時間，不斷提升人民群眾獲得感，結合我市實際情況，對納稅人轉讓舊房及建筑物，不能取得評估價格，又無法提供購房發(fā)票或契稅完稅憑證的，按核定方式計算繳納土地增值稅，制定核定征收率。

3.農(nóng)村集體經(jīng)濟組織轉讓留用地使用權土地增值稅核定征收率。留用地，是指國家征收農(nóng)村集體土地后，按實際征收土地面積的一定比例，作為征地安置另行安排給被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織用于發(fā)展生產(chǎn)的建設用地。留用地的使用權及其收益全部歸該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有。根據(jù)《廣東省人民政府辦公廳關于加強征收農(nóng)村集體土地留用地安置管理工作的意見》（粵府辦〔2016〕30號）有關規(guī)定：農(nóng)村集體經(jīng)濟組織依法轉讓以無償返撥方式取得的國有留用地使用權的，不需補辦土地有償使用手續(xù)和補繳土地出讓金，除按規(guī)定應當繳納土地使用權轉讓稅費外，轉讓所得全部歸該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有。?轉讓土地使用權，土地增值稅是一個重要的種稅，取得土地使用權所支付的地價款是計算土地增值稅應納稅款主要的扣除項目金額。由于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織無法取得支付地價款憑證，也難以確定留用地的地價成本，為簡化程序，規(guī)范執(zhí)法，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條以及《國家稅務總局廣東省稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程》（國家稅務總局廣東省稅務局公告2019年第5號，以下簡稱《省局規(guī)程》）第六章”核定征收“的有關規(guī)定，對農(nóng)村集體經(jīng)濟組織轉讓留用地使用權，采取按核定征收率方式計算其應納土地增值稅。

二、《公告》的主要內(nèi)容

（一）土地增值稅預征率

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售保障性住房，按0.5%預征土地增值稅，應預征土地增值稅稅款為：（預售保障性住房取得的預收款-應預繳增值稅稅款）×0.5%；預售普通住房、非普通住房及其他類型房地產(chǎn)，按3%預征土地增值稅，應預征土地增值稅稅款分別為：

（預售普通住房取得的預收款-應預繳增值稅稅款）×3%，

（預售非普通住房取得的預收款-應預繳增值稅稅款）×3%，

（預售其他類型房地產(chǎn)取得的預收款-應預繳增值稅稅款）×3%。

本公告生效前已設定土地增值稅預征率的房地產(chǎn)開發(fā)項目，不作調整。

（二）土地增值稅核定征收率

1.對符合《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條以及《省局規(guī)程》第二十七條、第四十條規(guī)定情形，按核定方式進行清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目，普通住宅（含保障性住房）核定征收率不低于5%，其他類型房地產(chǎn)不低于8%。

2.納稅人轉讓舊房及建筑物，不能取得評估價格，又無法提供購房發(fā)票或契稅完稅憑證的，按核定方式計算繳納土地增值稅，核定征收率為8%。應納土地增值稅稅款為：

轉讓舊房及建筑物收入（不含增值稅）×8%。

3.農(nóng)村集體經(jīng)濟組織轉讓留用地使用權，可以按照核定方式征收土地增值稅，核定征收率為8%。應納土地增值稅稅款為：

轉讓留用地使用權收入（不含增值稅）×8%。

三、《公告》的生效時間及其他事項

《公告》自發(fā)布之日起30日后施行。此前已發(fā)生未處理的事項，按照本公告的規(guī)定執(zhí)行。本公告施行后，《轉發(fā)省局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（汕地稅發(fā)〔2010〕355號）廢止。