肇慶市地方稅務局文件

肇地稅發〔2010〕39號

關于印發《肇慶市地方稅務局房地產業稅源

管理辦法（試行）》的通知 

各縣（市、區）地方稅務局，肇慶高新區地方稅務局：

為貫徹落實《肇慶市地方稅務局全面推廣應用建安業房地產業稅源控管系統工作方案》（肇地稅發〔2009〕169號）精神，規范我市房地產業稅源管理，市局制定了《肇慶市地方稅務局房地產業稅源管理辦法（試行）》，請遵照執行。各單位在貫徹執行中如有問題和建議，請及時向市局征管科反饋。

                           二O一O年三月五日

肇慶市地方稅務局房地產業稅源管理辦法（試行）

第一章  總則

第一條  為做好肇慶市地方稅務局建安業、房地產業稅源控管系統（以下簡稱“系統”）應用工作，規范我市房地產業的稅源管理，提高征管水平，根據有關稅收法律、法規和國家稅務總局《不動產、建筑業營業稅項目管理及發票使用管理暫行辦法》的規定，結合我市實際，制定本辦法 。

第二條  房地產業稅源管理

房地產業稅源管理是指稅務機關以房地產開發企業投資建設的房地產項目為管理對象，運用項目登記、網絡開票、數據分析等控管手段，通過互聯網采集房地產項目的各項信息，以及政府相關部門的第三方信息，根據系統分析情況，采取相應征管措施，實現對房地產業稅源的全程控管的一種稅收管理模式。

第三條  房地產業稅源管理的指導原則

根據數據管稅的理念，以系統為依托，實現對房地產業稅源的全程控管；為構建管理、分析、評估、稽查的良性互動長效機制提供數據支持；確保應納稅款及時足額征收入庫。

第四條  本辦法所稱的房地產業是指從事基礎設施建設、房屋建設，并有償轉讓房地產開發項目或者銷售商品房（含土地、其他建筑物、附著物及配套設施）的房地產開發企業。

有償轉讓包括取得貨幣、實物或其他經濟利益。

應當納入房地產業稅源管理的情形包括：土地使用權的轉讓、買賣行為；住宅、公寓的開發、銷售行為；辦公樓的開發、銷售行為；商業營業用房的開發、銷售行為；其他建筑物的開發、銷售行為。

非房地產開發企業的房地產權利人通過買賣或其他合法方式，將房產的所有權或土地使用權有償轉移給他人的行為，如辦公樓的轉讓、二手房交易及合作建房的產品分配等，參照本辦法執行。

第五條  本辦法所稱的房地產納稅義務人（以下簡稱納稅人），是指從事本辦法第四條規定行為的單位和個人。

第六條  用戶認證

納稅人通過互聯網登錄使用系統，納稅人在安裝使用前必須與主管稅務機關簽訂《安裝使用肇慶市地方稅務局建安業、房地產業稅源控管系統協議書》（以下簡稱“協議”，格式詳見肇地稅發〔2009〕174號文），辦理用戶認證手續。

第二章  納稅人認定管理

    第七條  在肇慶市范圍內從事房地產開發的納稅人區別不同情況分為自開票納稅人和代開票納稅人

（一）自開票納稅人：同時符合下列條件的納稅人為自開票納稅人，可以在銷售不動產所在地自行開具當地主管稅務機關發售的《銷售不動產統一發票（電子）》：

1.依法辦理稅務登記，持《外出經營活動稅收管理證明》的外來經營納稅人依法辦理報驗登記；

2.執行國家稅務總局《不動產、建筑業營業稅項目管理及發票使用管理暫行辦法》；

3.按照規定進行不動產項目登記并完整向當地主管稅務機關報送有關資料的；

4.按稅務機關的要求安裝使用肇慶市地方稅務局建安業房地產業稅源控管系統。

（二）代開票納稅人：不同時符合本條第一款所列條件的納稅人為代開票納稅人，可以按稅務機關的要求進行項目登記、依法申報繳納應納稅費后，向不動產所在地主管稅務機關申請開具《銷售不動產統一發票（代開）》。

納稅人的認定管理實行備案制度，由納稅人在領購發票申請時一并按照上述條件進行自我評價，主管稅務機關根據納稅人的實際情況進行審核。

第三章  項目登記管理

第八條  項目登記管理

項目登記管理是指稅務機關根據房地產業特點，按照現行稅收政策規定，以房地產項目為管理對象，指定專門的管理人員，利用系統，對納稅人通過計算機網絡實時登記申報的房地產項目各開發環節的項目信息進行稅收管理的一種模式。

第九條  項目登記的主體：因轉讓不動產或土地使用權而負有申報繳納營業稅義務的單位和個人，包括但不限于房地產開發企業。

第十條  項目登記的地點和受理機構：不動產或土地所在地的主管稅務機關。

第十一條  項目登記的內容和步驟

房地產開發企業，分五個環節進行登記:

（一）取得土地使用權環節：在開發項目取得土地使用權30日內，即簽訂《國有土地使用權出讓合同》或《土地使用權轉讓合同》之日起30日內，應通過系統納稅人端進行土地信息登記。

（二）開工環節：在開發項目領取建筑施工許可證或簽訂建筑業施工合同之日起30日內，應通過系統納稅人端進行項目開工登記。

（三）預售環節：在開發項目取得預售許可證之日起30日內，通過系統納稅人端進行項目情況登記及可售樓牌號登記。

如納稅人未辦妥預售手續的情況下，已實際取得預收款（定金）收入的，也應按要求進行登記后通過系統開具發票，在辦妥預售手續后再補齊有關資料。

（四）確權環節：在開發項目取得商品房權屬確認書之日起30日內，通過系統納稅人端進行確權信息登記。

（五）交易環節：在售房合同或轉讓土地使用權合同簽訂之日起30日內，通過系統納稅人端進行交易信息登記。

第十二條  項目登記的報送資料

房地產開發企業通過系統納稅人端進行各環節的登記后應在5個工作日內向主管稅務機關提供以下紙質資料的原件以供審核，同時報送一份復印件留存備案。

（一）取得土地使用權環節：

1.《國有土地使用權證》（《建設用地批準書》）； 

2.《土地出讓合同》； 

3.《土地轉讓合同》； 

4.土地平面圖。

（二）開工環節：

1.《建設工程規劃許可證》； 

2.《建筑工程施工許可證》； 

3.施工平面圖；

4.建筑工程設計合同； 

5.建筑工程施工合同； 

6.建筑工程監理合同； 

7.拆遷補償合同；

8.其他制件的安裝合同；

9.水、電、氣、暖安裝協議；

10.聯建及房屋分配協議；

11．主管稅務機關認為需提供的其他資料。

（三）預售環節：

1.《預售許可證》，分期報批預售的，應分期報送；

2.商品房預售方案。預售方案應當說明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內容，并應當附預售商品房分層平面圖；

3.可售樓牌號明細情況

4.項目在建筑環節的項目登記信息。

（四）確權環節：《商品房權屬證明書》，分期申請確權的，應分期報送。

（五）交易環節：

1.售房合同或轉讓土地使用權合同； 

2.轉讓土地使用權應提供土地使用證以及取得該土地使用權的支付款項憑證（發票或合法有效憑證）；

3.付款方式為銀行按揭貸款的，一并提供按揭合同。

第十三條  稅務機關審核

主管稅務機關對納稅人在各開發環節填報的登記信息 (包括紙質資料和系統登記信息)進行審核。

在開工環節經審核無誤后，在系統稅務端上審核同意項目登記,并由系統產生唯一的項目編碼反饋納稅人。在預售環節經審核無誤后，方可對該項目供售發票。

第十四條  有下列情形之一的，稅務機關暫不予核準納稅人的項目登記信息，并在系統反饋納稅人，要求納稅人補正有關資料：

（一）報送項目登記資料不齊全的;

（二）系統登記信息內容填寫不齊全的;

（三）有依據認為納稅人的登記申報信息不真實的;

（四）未登記或已登記但未通過審核上一環節的登記信息，不能進行下一環節的登記。 

（五）稅務機關確認的其他情況。     

第十五條  土地轉讓登記

納稅人原登記的土地發生轉讓或部分轉讓的，應在取得轉讓土地使用權收入之日起30日內，通過系統納稅人端進行土地轉讓登記，并持第十二條第（五）款所列資料向主管稅務機關申報繳納土地轉讓環節應納地方稅費。

納稅人轉讓已完成土地前期開發或正在進行土地前期開發，但尚未進入施工階段的在建項目按本條規定執行。

第十六條  項目變更登記

已登記的房地產項目，有下列情形之一的，納稅人應自登記內容發生變化之日起30日內，通過系統進行項目登記的變更申請，并在5個工作日內報送相關的項目變更證明材料，經稅務機關審核后，辦理項目登記內容的變更：

（一）納稅人原登記開工信息發生變化的；

（二）納稅人原登記的可售樓牌號的信息發生變化的；

（三）納稅人原登記的不動產項目確權情況發生變動的；

（四）其它發生變化的登記內容。 

第十七條　項目作廢登記

已登記的房地產開發項目，有以下情形之一的，且項目未繳納稅費未開具發票的，可通過系統申報項目作廢登記：

（一） 開發單位或合作建房單位發生變化的；

（二） 項目登記重復；

（三） 項目登記內容發生重大錯誤且無法修改的。

第十八條  項目注銷登記

項目注銷登記是指房地產項目的不動產已銷售完畢，且按規定期限清繳項目應納稅費的，在項目應納稅費清繳完畢之日起30日內，通過系統納稅人端進行項目注銷登記的申請，并在5個工作日內報送以下資料，經稅務機關審核、審批同意后，在系統稅務端進行項目注銷登記，并由系統自動反饋納稅人。

（一）房地產項目輔導自查情況表；

（二）項目土地增值稅的清算表；

（三）房地產項目注銷申請表；

（四）項目的全部完稅憑證；

（五）稅務機關要求提供的其他有關資料。

項目注銷登記僅指項目管理的終結，不包括納稅人就該項目應納稅義務的終結，如納稅人在項目注銷登記后，發現存在少繳應納稅費的，應向主管稅務機關報告并在系統稅務端恢復項目的登記狀態，由納稅人申報少繳的應納稅費。

第十九條  項目注銷登記條件

納稅人同時符合以下條件可以到主管稅務機關申請項目注銷登記。

（一）不動產已銷售完畢，應納的稅費已足額入庫，并且取得的收入應開具的《銷售不動產統一發票》已開具完畢；

（二）項目開具的發票已按規定辦理驗銷手續，庫存空白發票已按規定辦理繳銷手續；

（三）經過系統的數據分析和納稅評估，所有疑點已核實并消除；

（四）經過主管稅務機關辦理應納稅費的清繳及土地增值稅清繳或清算的。

第四章 項目發票管理

第二十條  項目發票管理

納稅人銷售不動產取得的收入（包括全部價款和價外費用）或預收款（定金）時，必須通過系統分不動產的樓牌號開具《銷售不動產統一發票（電子）》，不得使用收款收據等其他不合法憑證。

納稅人轉讓土地使用權取得收入或取得項目車位使用權經營收入時，參照本辦法執行。

第二十一條  發票領購

自開票納稅人，按業務需要分項目依法向工程項目所在地的主管稅務機關申請領購《銷售不動產統一發票（電子）》，主管稅務機關按規定的程序審批后，將發票發售納稅人，并由主管稅務機關在系統稅務端分項目登記發票領購信息。

第二十二條  發票開具

自開票納稅人在取得收入時，應按照《中華人民共和國發票管理辦法》及相關的法律、法規的規定，應通過系統進行登記已取得或應確認的售房收入，并在線填開發票。開具發票時，系統將自動讀取納稅人的項目登記信息及發票領購信息。

納稅人開具發票時，應按當次收取款項全額如實一次性開具，并按一個樓牌號當次收款開具一張發票的原則開具，嚴禁多個樓牌號所收取的款項開具同一張發票。

納稅人根據已登記的可售樓牌號及售房交易信息選擇某一具體樓牌號進行開具發票。每次開具發票時，系統自動統計該樓牌號已有效開具發票的套數及累計開票金額，并在發票備注欄打印“共有效開具發票XX套，開票金額合計XX元”字樣；一次性付款開具發票或分期付款最后一次開具發票，則打印“房款已結清，共有效開具發票XX套，開票金額合計XX元”字樣。

納稅人完整錄入開票信息并在數據上傳成功后，方可打印發票，打印完畢后應在發票上加蓋經主管稅務機關備案的發票專用章或財務專用章。

開票時間按系統的服務器時間，納稅人不能修改。

因系統故障原因使納稅人無法開具發票的，納稅人應及時與主管稅務機關聯系，由主管稅務機關解決或答復解決辦法。

項目某一樓牌號已開具發票，因合同一方違約導致停止出售的，可以進行“違約處理”登記，對某一樓牌號在未作廢（或未紅字沖銷）已開具發票的情況下，重新登記錄入售房交易信息，將該樓牌號的不動產另售他人。

第二十三條  發票作廢及沖銷

納稅人發現當月已開具發票有誤需作廢的，應收回已開具發票的所有聯次，并在系統進行發票作廢登記，在需作廢的發票（所有聯次）上一次性加蓋“作廢”字樣。

納稅人發現非當月已開具發票有誤需作廢的，應在系統向稅務機關申請開具“紅字”發票進行發票沖銷，并將沖銷發票的所有聯次送稅務機關審核，審核無誤后在沖銷發票所有聯次上加蓋“同意沖銷，無效發票”印戳后退還納稅人，并在系統稅務端審核同意納稅人的申請。納稅人即可在系統開具相同內容、金額的“紅字”發票（即大寫金額欄第一字加“負數”字樣，小寫金額加“一”號），沖減當期的發票開票金額。

第二十四條  發票驗銷

系統根據納稅人當月的發票使用情況，在次月1日自動生成《發票領用存月報表》并傳送稅務機關。

納稅人每次續購發票時，應在系統按月打印《發票使用和購（?。┥陥蟊怼凡⒓由w公章，帶齊發票存根聯（有作廢或沖銷的發票需帶齊所有聯次）到主管稅務機關驗銷、領購發票。

主管稅務機關對發票存根聯及納稅人報送的資料審核無誤后，在系統驗銷發票，并對作廢發票全部聯次監制章部位做剪口處理。

第二十五條  發票防偽

系統根據發票開票信息經加密運算自動生成條形碼，并打印在發票票面左上角；系統還根據納稅人具體項目發票的填用情況，自動按順序產生系統自編發票號碼，打印在發票票面右上角。

對于條形碼和系統自編發票號碼等內容未打印或打印不全的發票，應作廢票處理。

第二十六條  代開票管理

代開票納稅人銷售不動產的，必須依法向不動產或土地所在地的主管稅務機關申報納稅并確認稅款入庫后，方可申請代開《銷售不動產統一發票（代開）》，并按以下情形處理：

（一）代開票納稅人銷售不動產，如屬于專業開發且分多次銷售的房地產項目，均須按本辦法第十一條、第十二條的規定完整提供項目登記資料，自行在系統納稅人端進行項目登記產生項目編碼后，再依據其項目編碼在“大集中”系統辦理代開發票手續。

（二）代開票納稅人銷售不動產的，如屬于一次性銷售（如辦公樓轉讓）或二手房交易的，按照國家稅務總局《關于加強和規范稅務機關代開普通發票工作的通知》（國稅函［2004］1024號）規定，以及本辦法第十二條第(五)款的要求提供有關資料，由稅務機關在系統稅務端進行“零星項目登記”產生項目編碼后，再依據其項目編碼在“大集中”系統辦理代開發票手續。

第二十七條  發票的其它管理

納稅人為開發房地產項目，接受設計、施工、監理、裝飾等單位和個人提供的應稅（營業稅）勞務，應在支付設計費、工程款、監理費等費用時，取得合法、有效的發票，且須在發票票面上注明房地產項目名稱，否則在進行該項目土地增值稅清算時不予扣除。

納稅人如取得項目的車位使用權經營收入的，應在系統進行登記后，向付款方開具《租賃業發票》。

第五章  納稅申報管理

第二十八條  納稅人應按月分項目辦理項目申報，納稅人可通過網報系統，或直接向房地產項目所在地的主管稅務機關進行納稅申報。

納稅人申報時應根據上月的開票情況及取得車位使用權經營收入的情況通過系統分項目確認當月申報的營業額。

第二十九條  納稅人發生外出經營從事房地產開發的，除就外出經營項目在項目所在地進行納稅申報外，應向機構所在地的主管稅務機關申報異地銷售不動產稅款繳納情況，并向項目所在地主管稅務機關提供其外出經營項目已申報企業所得稅的證明，未能提供的，在項目所在地一并申報繳納企業所得稅。  

第三十條  納稅人發生下列行為視同銷售不動產或轉讓土地使用權，應按規定申報繳納地方稅費：

（一）將取得的土地使用權或者不動產抵償工程款、貸款等債務的；

（二）將不動產用于安置拆遷戶的；

（三）將不動產作價作為股利分配給股東的；

（四）將取得的土地使用權和開發產品換取其他單位、個人的非貨幣性資產的；

（五）單位將不動產無償贈與他人的；

（六）將不動產用于贊助、職工福利或者獎勵的；

（七）將合作開發的不動產進行分配的；

（八）稅收法律、法規和規章規定的其他情形。

第三十一條  納稅人轉讓已完成土地開發或正在進行土地前期開發，但尚未進入施工階段的在建項目，按“轉讓土地使用權”申報繳納地方稅費；轉讓已進入建筑施工階段的在建項目，按“銷售不動產”申報繳納地方稅費。

在建項目是指立項建設尚未完工的房地產項目或其他建設項目。

第三十二條  納稅人轉讓不動產有限產權或永久使用權，應視同銷售不動產申報繳納地方稅費；利用自有施工力量，自建建筑物后銷售的，其自建行為視同提供建筑業勞務，應一并申報繳納地方稅費。

第三十三條  對雖未辦理過戶手續，但實際已將土地使用權或不動產轉讓給購買方，并向購買方收取了房地產價款或其他經濟利益的，應按“轉讓土地使用權”或“銷售不動產”申報繳納地方稅費。 

第三十四條  納稅人取得土地使用權并辦理施工手續后根據其他單位的要求進行施工，并向對方預收房款，工程完工后，辦理產權轉移手續的，應按“銷售不動產”申報繳納地方稅費。 

有關單位和個人出售委托房地產開發企業代建的房屋，應按“銷售不動產”申報繳納地方稅費，其計稅營業額為向購房者收取的全部價款和價外費用。

第三十五條  納稅人贈與不動產或銷售不動產價格明顯偏低且無正當理由的，主管稅務機關有權按下列方法之一或同時采用兩種以上方法核定其營業額：

（一）按納稅人當月銷售的同類不動產的平均價格核定；

（二）按納稅人近期銷售同類不動產的平均價格核定；

（三）按市場最近時期同類（即同地段、同規模、同檔次）不動產的平均價格核定；

（四）按下列公式核定計稅價格：

計稅營業額＝營業成本（房地產開發成本）×（1＋成本利潤率）÷（1－營業稅稅率）

其中，成本利潤率按有關規定執行。

第三十六條  已開工登記的房地產項目，在項目登記生成項目編碼后，在開發、銷售期間，納稅人應在每季度終了后15日內，通過系統分項目填報收入、成本、開發費用情況，直至項目辦理注銷登記。

第六章  項目土地增值稅清算

第三十七條  納稅人符合財政部 國家稅務總局《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）和《國家稅務總局關于印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》（國稅發〔2009〕91號）規定的土地增值稅清算條件的，應按規定期限報送相關的資料，同時通過系統進行項目土地增值稅清算的申請，稅務機關按相關規定進行項目土地增值稅的清繳或清算。

納稅人應在項目應納稅費清繳后，主管稅務機關方可受理項目注銷登記申請。

第七章  政府相關部門涉稅信息的采集

第三十八條  根據肇慶市人民政府辦公室《關于協助地稅部門采集涉稅信息的通知》的要求，稅務機關按季向市發展和改革局、財政局、國土資源局、建設局、國有資產監督委員會、城鄉規劃局、市政管理局、水務集團、供電局、各商業銀行及農信社等有關部門采集房地產業的涉稅信息。

第三十九條  涉稅信息的采集實現市級和縣級兩級采集，涉稅信息的傳遞介質為紙質報表和電子文檔。有關部門應在每季終了后20日內按采集的內容和格式將涉稅信息整理完畢提供給同級的稅務機關，稅務機關應將采集的涉稅信息錄入系統。

第四十條  各級稅務機關應充分利用各部門的涉稅信息，通過系統將涉稅信息逐級分發至稅收管理員，由稅收管理員逐項確認辦理項目登記的情況，分情況進行管理：

（一）項目已實際開工，但未辦理登記的，由房地產項目的所在地的主管稅務機關指派相關稅收管理員跟蹤落實工程項目的納稅人，責令限期辦理項目登記，納入正常管理。

（二）項目已立項但未開工，暫未能辦理項目登記的，轉系統的“待開工項目”處理。

（三）項目不存在或重復的，轉系統的“無效數據”處理。

第八章  數據分析與納稅評估

第四十一條  系統設置多項數據交叉稽核指標和分析指標，定期自動分析比對各種信息，對項目實行全程數據監控，建立異常信息庫，供各類稅收管理人員使用。系統將自動對異常數據進行定性和定量分析，并依據分析結果對疑點戶進行排隊。

第四十二條  主管稅務機關對于系統提示的納稅人預警信息應及時進行跟蹤排查，對于不能立即排除的異常情況應及時轉入納稅評估，開展質疑約談，通過納稅評估確定進一步采取的征管措施。

第四十三條  主管稅務機關必須定期通過實地勘查項目的售房進度和售房價格，或通過其他渠道掌握有關情況，對納稅人填報的資料進行核對，經核對有明顯不符的，及時反饋納稅人，要求其在系統進行相應調整，確保系統數據分析的信息的準確性。

第九章  違章處罰（理）管理

第四十四條  發票停售停開

納稅人違反稅收法律法規規定，存在下列違法行為且不接受稅務機關處理的，稅務機關將停止供應發票（停止向其供售新發票），同時停止納稅人開具發票（已被納稅人領用的，停止開具）：

（一）不如實填開發票的；

（二）未按規定及時足額申報納稅的；

（三）稅務機關發現納稅人其它違反發票管理辦法及有關法律、法規規定行為的。

納稅人違反協議的約定，存在下列行為且不接受稅務機關處理的，稅務機關將對已領用的發票納稅人停止開具發票。

（一）在開具發票前未按要求登記可售樓牌號及售房交易信息的；

（二）手工或使用其它非本辦法規定的網絡開票方式填開發票的。

第四十五條  房地產開發企業未按本辦法規定進行項目登記、納稅申報、報送納稅資料（含電子數據）以及稅務機關要求辦理的其它涉稅事項，經稅務機關責令改正仍不改正的，稅務機關可根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其他相關稅收法律法規規定予以處罰。

第十章  附則

第四十六條  系統全面上線運行后，新開發的房地產項目，或者項目的可售不動產未銷售完畢的且未售不動產建筑面積占整個項目可售建筑面積低于85%且未售不動產不超過30套（間）的，或項目應納稅費未清繳完畢的，均應納入系統的項目管理，并全面取消手工填開《建筑業統一發票》（包括自開和代開）方式。對符合條件且主管稅務機關確定不納入系統項目管理的，需要開具發票的，應按規定提供有關資料后申請稅務機關代開。

為確保系統上線運行數據的完整性和準確性，對于項目的上線前已申報繳納稅費及已開具的發票（包括自開和稅務機關代開），必須在系統補錄項目上線前的納稅情況和開票情況。

第四十七條  其他未盡事宜，按現行稅收法律、法規、規章有關規定執行。

第四十八條  本辦法“日內”、“以上”均含本數,“以下”均不含本數。

第四十九條  本辦法由肇慶市地方稅務局負責解釋。

第五十條  本辦法自發文之日起施行。

附件

肇慶市地方稅務局房地產業稅源管理辦法（試行）起草說明

為貫徹落實數據管稅理念，依托現代網絡信息技術，探索完善建筑業和房地產業（以下簡稱“兩業”）稅源控管，全面推廣應用“兩業”稅源控管系統，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）、《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》（以下簡稱《實施細則》）的有關規定，和國家稅務總局《不動產、建筑業營業稅項目管理及發票使用管理暫行辦法》的規定，我們在總結和借鑒試點單位揭陽市地稅局經驗，廣泛征求基層意見的基礎上，起草了《肇慶市地方稅務局房地產業稅源管理（試行）辦法》（以下簡稱《辦法》）。現就起草《辦法》的背景和主要內容說明如下：

一、起草《辦法》的背景。

近年來，隨著經濟的發展，舊城改造，城市化步伐的加快，房地產業的快速發展，以及基礎設施和重點工程項目的大力推進，“兩業”在國民經濟中舉足輕重，且“兩業”具有專業性強，經營周期長、財務管理混亂和依法納稅意識薄弱等原因，兩業管理一直是稅收征管的難點，存在較大的管理漏洞。為探索“兩業”稅源控管長效機制，省局2007年底在揭陽市地稅局以“立足揭陽，面向全省”的工作原則啟動“兩業” 稅源控管系統試點開發工作，目前，該系統已在揭陽全市全面應用，運行順利，取得了良好的管理和社會效果，上半年揭陽市局建筑業和房地產業稅收分別增長78.63%和43.09%，其中“兩業”營業稅分別增長65.79%和55.46%，占營業稅增收總額的88%，占稅收增收總額的30.5%，有效地彌補了經濟危機帶來的稅收減收缺口。實現“關聯登記，信息共享，全程控管，一體管理”的目標，從而實現對“兩業”的科學化、精細化、規范化管理。

二、《辦法》的主要內容。

《辦法》共十章五十條。

（一）明確以房地產開發企業投資建設的房地產項目為管理對象，運用項目登記、網絡開票、數據分析等控管手段，通過互聯網采集房地產項目的各項信息，以及政府相關部門的第三方信息，根據系統分析情況，采取相應征管措施，實現對房地產業稅源的全程控管的一種稅收管理模式

（二）明確了房地產業稅源管理的指導原則。

根據數據管稅的理念，以系統為依托，實現對房地產業稅源的全程控管；為構建管理、分析、評估、稽查的良性互動長效機制提供數據支持；確保應納稅款及時足額征收入庫。

（三） 明確了納稅人認定、項目登記管理、項目發票管理、

納稅申報管理、項目土地增值稅清算、政府相關部門涉稅信息的采集、數據分析與納稅評估、違章處罰管理等有關內容。以項目為基本登記單元，以項目開發經營流程為鏈條，依托現代信息技術連鎖采集納稅人項目開發經營信息，應用一體化管理思路，采集第三方涉稅信息為參照，以納稅評估為主要工作方式，對各類項目申報納稅情況實施全程管理，全面強化房地產業稅源控管，實現“關聯登記、信息共享、全程控管、一體管理”的目標，最終實現對房地產業的科學化、專業化、精細化管理。