國家稅務總局汕尾市稅務局制發了《國家稅務總局汕尾市稅務局關于統一全市土地增值稅預征率和核定征收率的公告》（以下簡稱《公告》），現解讀如下：

一、《公告》的出臺背景

（一）關于土地增值稅預征率

2010年7月，原廣東省地方稅務局下發《轉發國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（粵地稅發〔2010〕105號，以下簡稱《粵地稅發〔2010〕105號文》）后，我局按照文件要求制發了《轉發省局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（汕地稅發〔2010〕355號，以下簡稱《汕地稅發〔2010〕355號文》）。《汕地稅發〔2010〕355號文》明確了我市土地增值稅預征率按房地產開發項目“一盤一率”的方式設定，以及按房地產開發項目設定最低核定征收率等事項。該文件執行以來，各地稅務部門能夠結合當地土地增值稅清算的實際稅負、房價等因素確定房地產開發項目土地增值稅預征率，保障了土地增值稅的及時征收入庫，提高了土地增值稅征管水平。但是，按房地產開發項目采取“一盤一率”的方式設定預征率也暴露出一些弊端，比如，預征率測算過程需要納稅人提供大量資料和證明文件，增加了納稅人負擔；稅務機關測算時間耗時長，影響行政效率，甚至造成土地增值稅款不能及時征收入庫，出現增值稅預繳與土地增值稅預征不同步等疑點數據；不同縣區、不同房地產開發項目設定預征率差異大，影響納稅遵從等問題。為落實放管服要求，進一步優化我市稅收營商環境，切實減輕納稅人負擔，有必要對《汕地稅發〔2010〕355號文》及時進行修改完善。按照《粵地稅發〔2010〕105號文》關于“除保障性住房項目外，其他房地產項目土地增值稅預征率不得低于2%。各級稅務機關應結合當地土地增值稅清算的實際稅負、房價的上漲等因素，對土地增值稅預征率進行及時調整，確保土地增值稅在預征階段及時、充分發揮調節作用。”,以及《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發〔2010〕53號，以下簡稱《國稅發〔2010〕53號文》）關于“各地要根據不同類型房地產確定適當的預征率”的要求，對我市土地增值稅預征率進行調整。

（二）關于土地增值稅核定征收率

1.房地產開發項目土地增值稅核定征收率。《國稅發〔2010〕53號文》指出“對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律、法規的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務機關要結合本地實際，區分不同房地產類型制定核定征收率”。《粵地稅發〔2010〕105號文》要求，各地要堅決按照國家稅務總局的要求，進一步規范土地增值稅的核定征收；各地市要結合本地區實際情況，區分不同房地產類型制定相應的土地增值稅核定征收率。《國家稅務總局廣東省稅務局土地增值稅清算管理規程》（國家稅務總局廣東省稅務局公告2019年第5號，以下簡稱《管理規程》）第四十一條規定，對符合核定征收條件的，由主管稅務機關發出核定征收的稅務事項通知書，開展土地增值稅核定征收核查，通過向國土部門查詢項目土地價格、參照當地扣除項目金額標準、同期同類型房地產銷售價格等對項目情況進行評估計算，核定應納稅額。按照上述方式無法核定應納稅額的，可采取核定征收率方式核定征收。因此，有必要對原核定征收率進行調整，區分普通住宅和其他房地產類型重新制定我市土地增值稅核定征收率。

2.轉讓舊房及建筑物土地增值稅核定征收率。《財政部?國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二點關于轉讓舊房準予扣除項目的計算問題明確規定：對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以根據《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第三十五條的規定，實行核定征收。目前，我市暫未制定核定征收率。為提高不動產登記便利化水平，減少不動產登記繳稅辦稅時間，不斷提升人民群眾獲得感，結合我市實際情況，對納稅人轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票、契稅完稅憑證的，按核定方式計算繳納土地增值稅，制定核定征收率。

3.農村集體經濟組織轉讓留用地使用權土地增值稅核定征收率。留用地，是指國家征收農村集體土地后，按實際征收土地面積的一定比例，作為征地安置另行安排給被征地農村集體經濟組織用于發展生產的建設用地。留用地的使用權及其收益全部歸該農村集體經濟組織所有。《廣東省人民政府辦公廳關于加強征收農村集體土地留用地安置管理工作的意見》（粵府辦〔2016〕30號）明確規定：農村集體經濟組織依法轉讓以無償返撥方式取得的國有留用地使用權的，不需補辦土地有償使用手續和補繳土地出讓金，除按規定應當繳納土地使用權轉讓稅費外，轉讓所得全部歸該農村集體經濟組織所有。?轉讓國有土地使用權，土地增值稅是一個重要的申報種稅，取得土地使用權所支付的地價款是計算土地增值稅應納稅款主要的扣除項目金額。由于農村集體經濟組織無法取得支付地價款憑證，也難以確定留用地的地價成本，因此，為簡化程序，規范執法，根據《稅收征管法》第三十五條以及《管理規程》）第六章“核定征收”的有關規定，對農村集體經濟組織轉讓留用地使用權，采取按核定征收率方式計算其應納土地增值稅。

二、《公告》的主要內容

（一）土地增值稅預征率

房地產開發企業預售保障性住房，按0.5%預征土地增值稅，應預征土地增值稅稅款為：（預售保障性住房取得的預收款-應預繳增值稅稅款）×0.5%；預售普通住房、非普通住房及其他類型房地產，按3%預征土地增值稅，應預征土地增值稅稅款分別為：

（預售普通住房取得的預收款-應預繳增值稅稅款）×3%，

（預售非普通住房取得的預收款-應預繳增值稅稅款）×3%，

（預售其他類型房地產取得的預收款-應預繳增值稅稅款）×3%。

（二）土地增值稅核定征收率

1.符合《稅收征管法》第三十五條以及《管理規程》第四十條規定情形，按核定方式進行清算的房地產開發項目，對主管稅務機關通過向自然資源部門查詢項目土地價格、參照汕尾市土地增值稅扣除項目金額標準、同期同類型房地產銷售價格等方式進行評估計算，無法核定土地增值稅應納稅額的，按核定征收率方式核定征收，普通住宅（含保障性住房）核定征收率為5%，其他類型房地產核定征收率為8%。

核定征收程序按照《管理規程》第六章“核定征收”有關規定處理。

2.納稅人轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票、契稅完稅憑證的，按核定方式計算繳納土地增值稅，核定征收率為8%。應納土地增值稅稅款為：

轉讓舊房及建筑物收入（不含增值稅）×8%。

3.農村集體經濟組織轉讓留用地使用權，可以按照核定方式征收土地增值稅，核定征收率為8%。應納土地增值稅稅款為：

轉讓留用地使用權收入（不含增值稅）×8%。

三、《公告》的生效時間

《公告》自2021年2月1日起施行。本公告施行后，《轉發省局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（汕地稅發〔2010〕355號）廢止。?????