國家稅務總局梅州市稅務局和梅州市住房和城鄉(xiāng)建設局聯(lián)合制發(fā)了《國家稅務總局梅州市稅務局 梅州市住房和城鄉(xiāng)建設局關于發(fā)布梅州市2008-2016年土地增值稅工程造價核定扣除標準的公告》（以下簡稱《公告》），現(xiàn)解讀如下：

一、制訂《公告》的背景

隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展壯大，由于房地產(chǎn)業(yè)具有受地質(zhì)條件影響大、建筑風格多種多樣以及開發(fā)檔次定位差異大等行業(yè)特性，在土地增值稅清算過程中,不同房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本造價相差甚大，為了進一步規(guī)范提升土地增值稅清算工作質(zhì)效，國家稅務總局梅州市稅務局和梅州市住房和城鄉(xiāng)建設局聯(lián)合制發(fā)了《公告》。

二、制訂《公告》的依據(jù)

根據(jù)《國家稅務總局 建設部關于土地增值稅征收管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔1996〕48號）第二條規(guī)定“各級房地產(chǎn)管理部門……按照有關規(guī)定嚴格核算房地產(chǎn)的開發(fā)成本和費用，配合稅務部門做好土地增值稅扣除項目金額的審查工作，防止由于成本費用不實等原因造成土地增值稅的流失”，根據(jù)《廣東省地方稅務局關于發(fā)布<廣東省地方稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程（暫行）>的公告》（廣東省地方稅務局公告2014年第3號發(fā)布，國家稅務總局廣東省稅務局公告2018年第1號修改）第五條規(guī)定“稅務機關可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合市場因素，確定單位面積的扣除項目金額標準”，我市編制出《梅州市2008-2016年土地增值稅工程造價核定扣除標準》（以下簡稱《標準》）。

三、《公告》扣除標準的適用范圍

《公告》扣除標準適用于土地增值稅清算時扣除房地產(chǎn)開發(fā)成本中“土建、安裝、裝飾裝修、市政設施、園林綠化”工程造價金額核定。

納稅人辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證資料不符合清算要求或不實的，經(jīng)稅務機關集體審議后，按照《公告》扣除項目金額標準計算扣除。

憑證資料不符合清算要求或不實是指有下列情形之一的：

1.不能提供符合國家標準的建筑施工合同的，不能在規(guī)定期限內(nèi)完整提供工程竣工、工程結(jié)算、工程監(jiān)理等方面資料的，或未按國家有關規(guī)定、程序、手續(xù)進行工程結(jié)算的。

2.工程結(jié)算項目建安造價高于《公告》扣除項目金額標準且無正當理由的。

3.裝飾裝修、園林綠化工程由具有相應資質(zhì)且賬務健全的企業(yè)施工，但不能提供完整的工程施工圖、竣工圖、工程量清單、材料苗木清單，建安造價高于《公告》扣除項目金額標準且無正當理由的；裝飾裝修、園林綠化工程由無資質(zhì)企業(yè)、個體工商戶或個人施工，建安造價高于《公告》扣除項目金額標準且無正當理由的。

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與工程承包企業(yè)互為關聯(lián)企業(yè)，建安造價高于《公告》扣除項目金額標準且無正當理由的。

5.大額工程款采取現(xiàn)金支付或支付資金流向異常的。

四、《公告》扣除標準的適用時間

稅務機關通過本《公告》扣除標準計算“土建、安裝、裝飾裝修、市政設施、園林綠化”等工程造價時，適用房產(chǎn)工程開工至竣工期間所對應年度的扣除標準數(shù)值。如房產(chǎn)工程開工至竣工期間跨多個年度的，適用所跨年度扣除標準數(shù)值的加權平均值。

對于跨年度的項目，應根據(jù)所占當年的月份數(shù)占總月份數(shù)的比例，乘以相應年度的指標加權綜合計算適用扣除標準。例如某房地產(chǎn)公司開發(fā)一住宅樓小區(qū)，2012年6月開工，2014年10月竣工，2012、2013、2014年造價指標分別為1700、1800、1900元/平方米，其適用扣除標準計算為：（7÷29）×2012年扣除標準+（12÷29）×2013年扣除標準+（10÷29）×2014年扣除標準=（7÷29）×1700+（12÷29）×1800+（10÷29）×1900=1810.34元。

五、爭議解決機制

在土地增值稅清算過程中，納稅人對稅務機關按照《公告》核定扣除項目金額有爭議的，應當提供相關證據(jù)材料，經(jīng)稅務機關認定后，予以調(diào)整。上述相關證據(jù)材料包括但不限于設計（施工）圖、工程量清單、裝飾材料清單、綠化苗木清單等。

對施工日期在《廣東省地方稅務局關于發(fā)布<廣東省地方稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程（暫行）>的公告》（廣東省地方稅務局公告2014年第3號發(fā)布，國家稅務總局廣東省稅務局公告2018年第1號修改）實施以前的房地產(chǎn)開發(fā)項目，納稅人如相關證據(jù)材料存在缺失，可以補充提供有資質(zhì)的工程造價咨詢企業(yè)出具符合要求的工程造價成果文件作為相關證據(jù)材料，經(jīng)稅務機關認定后，予以調(diào)整。

六、《公告》的執(zhí)行時間

本公告自發(fā)布之日起施行，有效期5年。

七、其它事項

本《公告》扣除標準委托佛山市造價咨詢與招標采購協(xié)會編制，依據(jù)大量實際項目工程進行數(shù)據(jù)測算分析，通過了造價專家組聯(lián)合評審驗收，較為準確地反映了梅州市房產(chǎn)項目建筑安裝工程造價費用，滿足土地增值稅征收管理工作要求。