最近，國家稅務總局茂名市稅務局 茂名市住房和城鄉建設局聯合制發了《國家稅務總局茂名市稅務局 茂名市住房和城鄉建設局關于發布茂名市2017-2020年土地增值稅工程造價核定扣除標準的公告》（以下簡稱《公告》），現解讀如下：

一、制訂《公告》的背景及依據

隨著經濟的不斷發展，房地產開發行業發展壯大，土地增值稅的征收管理日顯重要,尤其是在成本扣除項目方面，由于房地產業具有受地質條件影響大、建筑風格多種多樣以及開發檔次定位差異大等行業特性，不同房地產項目的開發成本造價相差甚大，在開展土地增值稅清算審核工作中，房地產項目的建筑工程造價成為土地增值稅清算征納雙方關注爭議的焦點。為了進一步規范提升土地增值稅清算工作質效，亟需出臺適用于土地增值稅清算的工程造價核定扣除標準。制定的主要依據是：

1.《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條 納稅人有下列情形之一的，稅務機關有權核定其應納稅額：

（一）依照法律、行政法規的規定可以不設置賬簿的；

（二）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；

（三）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（四）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以查賬的；

（五）發生納稅義務，未按照規定的期限辦理納稅申報，經稅務機關責令限期申報，逾期仍不申報的；

（六）納稅人申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

稅務機關核定應納稅額的具體程序和方法由國務院稅務主管部門規定。

2.《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》第四十七條 納稅人有稅收征管法第三十五條或者第三十七條所列情形之一的，稅務機關有權采用下列任何一種方法核定其應納稅額：

（一）參照當地同類行業或者類似行業中經營規模和收入水平相近的納稅人的稅負水平核定；

（二）按照營業收入或者成本加合理的費用和利潤的方法核定；

（三）按照耗用的原材料、燃料、動力等推算或者測算核定；

（四）按照其他合理方法核定。

采用前款所列一種方法不足以正確核定應納稅額時，可以同時采用兩種以上的方法核定。

納稅人對稅務機關采取本條規定的方法核定的應納稅額有異議的，應當提供相關證據，經稅務機關認定后，調整應納稅額。

3.《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第七條 土地增值稅的核定征收：房地產開發企業有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發規模和收入水平相近的當地企業的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：

（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

4.《國家稅務總局廣東省稅務局關于發布〈國家稅務總局廣東省稅務局土地增值稅清算管理規程>的公告》（國家稅務總局廣東省稅務局公告2019年第5號）第四十條 在土地增值稅清算過程中，發現納稅人有下列情形之一的，可按核定方式對房地產項目進行清算。

（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

（五） 申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

主管稅務機關應加強核定征收項目的調查核實，嚴格控制核定征收的范圍，納稅人直接轉讓國有土地使用權的，原則上不得核定征收。實施核定征收的項目，須經上一級稅務機關核準。

第四十一條 符合上述核定征收條件的，由主管稅務機關發出核定征收的稅務事項通知書，開展土地增值稅核定征收核查，通過向國土部門查詢項目土地價格、參照當地扣除項目金額標準、同期同類型房地產銷售價格等對項目情況進行評估計算，核定應納稅額。按照上述方式無法核定應納稅額的，可采取核定征收率方式核定征收。主管稅務機關會同項目清算審核組集體審議后，確定核定征收結論，發出清算審核結論通知書，通知納稅人申報繳納應補繳稅款或辦理退稅。核定征收情況應報上一級稅務機關備案。

二、《公告》扣除標準的適用范圍

符合以下情形之一的，適用于《公告》中房地產開發成本“土建、安裝、裝飾裝修、市政設施、園林綠化”工程造價金額核定：

（一）不能提供符合國家標準的建筑施工合同的，不能在規定期限內完整提供工程竣工、工程結算、工程監理等方面資料的，或未按國家有關規定、程序、手續進行工程結算的。

（二）工程結算項目建安造價高于《公告》扣除標準且無正當理由的。

（三）裝飾裝修、園林綠化工程由具有相應資質且賬務健全的企業施工，但不能提供完整的工程施工圖、竣工圖、工程量清單、材料苗木清單，建安造價高于《公告》扣除標準且無正當理由的；裝飾裝修、園林綠化工程由無資質企業、個體工商戶或個人施工，建安造價高于《公告》扣除標準且無正當理由的。

（四）房地產開發企業與工程承包企業互為關聯企業，建安造價高于《公告》扣除標準且無正當理由的。

（五）大額工程款采取現金支付或支付資金流向異常的。

三、地區調整的適用系數

考慮各地區經濟水平、地質構造的差異設置地區調整系數，各區（市）的土地增值稅工程造價核定扣除標準按以下地區調整系數計算：濱海新區、茂南區和電白區為1，信宜市、高州市和化州市為0.99。

四、《公告》的執行時間

本《公告》自2021年11月1日起施行。