房地產企業銷售精裝房節稅的合同簽訂技巧

房地產公司銷售精裝房的實踐中，通常有以下四種合同簽訂方法：一是房地產企業與購房者只簽一份購房銷售合同，合同中的價款條款約定毛坯房銷售價，同時銷售合同的補充條款中約定：裝修價款。二是房地產企業與購房者只簽一份購房銷售合同，合同中的價款條款約定：銷售總價款，另外銷售合同中的交房標準條款中約定：精裝房交付，房地產企業免費贈送裝修費用。三是房地公司與購房者分別簽兩份合同：毛坯房銷售合同，合同銷售價為毛坯房銷售價，裝修合同，合同價位裝修價格。四是簽兩份合同：一份是房地產企業與購房者簽訂毛坯房銷售合同；另一份是房地產企業指定的裝修公司（往往是房地產的關聯企業）購房者簽訂裝修合同。 以上四種不同的合同簽訂方法，房地產企業的稅費是不同的。

2、涉及成本分析

（1）第一種合同簽訂方法下的稅收成本分析

《財政部國家稅務總局關于營改增后契稅房產稅土地增值稅個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅[2016]43號）第三條規定：“土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。財稅【2016】43文件第三條第二款規定如下：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。國家稅務總局公告2016年第70號第三條規定：計算土地增值稅的扣除項目中“與轉讓房地產有關的稅金”不包括增值稅。

基于以上稅收政策規定，在一份銷售合同中分別約定：毛坯房銷售價，裝修價格的情況下，其實房地產企業的銷售合同價款為毛坯房銷售價，裝修價格的總和12210萬元。具體的稅收成本計算如下：

①增值稅的計算

（12210-3600）÷（1+11%）×11%-348=505（萬元）

②土地增值稅的計算

扣除總金額為：3600+（2400+1110）÷（1+11%）+【3600+（2400+1110）÷（1+11%）】×30%=5191（萬元）

收入額為：12210-÷（1+11%）=11000（萬元）

增值額為：12210-÷（1+11%）-3600-（2400+1110）÷（1+11%）--【3600+（2400+1110）÷（1+11%）】×30%-=7400-3162-2029=2209（萬元）

增值率為：增值額÷扣除總金額×100%=2209÷5191×100%=46%

土地增值稅為：2209×30%=662.7（萬元）

③企業所得稅的計算

【11000—3600-（2400+1110）÷（1+11%）-1000+3600÷（1+11%）×11%-662.7】×25%=（7400-3162-1000+357-662.7）×25%=733.08（萬元）

總稅收成本為：505+662.7+733.08=1900.78(萬元)

（2）第二種合同簽訂方法下的稅收成本分析

根據財稅[2016]36號文附件1第十四條的規定：單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務視同銷售。根據此規定，視同銷售的要件是“無償提供”服務，而房地產公司根本沒有裝修資質，根據《建筑企業資質管理規定》（中華人民共和國建設部令第159號）房地產企業不可以提供裝修服務，因此，房地產企業免費贈送裝修不屬于視同銷售行為，應該屬于房地產企業外購裝修服務贈送給購房者的行為。

房地產企業外購裝修服務贈送給購房者的行為，到底屬不屬于稅法上的視同銷售行為呢？《中華人民共和國增值稅暫行條例》（財政部、國家稅務總局令2008年第50號）第四條第（八）項規定：單位或者個體工商戶將自產、委托加工或者購進的貨物無償贈送其他單位或者個人的視同銷售。《關于加強企業對外捐贈財務管理的通知》（財企[2003]95號）第一條關于“對外捐贈的定義和途徑”規定如下：對外捐贈是指企業自愿無償將其有權處分的合法財產贈送給合法的受贈人用于生產經營活動沒有直接關系的公益事業的行為。財企[2003]95號第四條規定：“企業為宣傳企業形象、推介企業產品發生的贊助性支出，應當按照廣告費用進行管理”。根據《國家稅務總局關于確認企業所得稅收入若干問題的通知》（國稅函[2008]875號）文件第三條規定：“企業以買一贈一等方式組合銷售本企業商品的，不屬于捐贈”。基于以上稅收政策規定，無償贈送與捐贈是有區別的，“捐贈”行為沒有商業目的，否則是廣告性的“贊助”行為，而“無償贈送”行為有商業目的。房地產企業贈送裝修費的商業目的是促使房地產開發產品的銷售。再說房地產企業贈送裝修費的前提條件是購房者必須先購房，只有購了房才由資格享受贈送裝修費。因此，房地企業賣房送裝修費贈送的裝修費含在銷售房價當中，不屬于“無償贈送行為”，不視同銷售處理。

根據以上分析，第二種合同簽方法的房地產企業的總稅負與第一種簽訂合同的方法的總稅負是一樣的。

（3）第三種合同簽訂方法下的稅收成本分析

在第三種合同簽訂方法下，由于房地產企業沒有裝修資質，其與購房者簽訂的裝修合同是無效合同。《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》（2016年修訂版）第三條第二款規定：“納稅人應當依照稅收法律、行政法規的規定履行納稅義務；其簽訂的合同、協議等與稅收法律、行政法規相抵觸的，一律無效”。　基于此規定，房地產企業與購房者簽訂裝修合同和銷售合同的稅收成本分析如下。

①增值稅

房地產企業的增值稅銷項稅額的計稅基礎為銷售收入11100萬元÷（1+11%）+裝修收入1110÷（1+11%）萬元＝11000萬元，開發成本和裝修成本所取得進項稅額可全部抵扣。

（11100-3600）÷（1+11%）×11%+1110÷（1+11%）×11%-348=505（萬元）

②土地增值稅的計算

土地增值稅計稅收入為10000萬元【11100萬元÷（1+11%）】，裝修成本1000萬元【1110÷（1+11%）】不得作為開發成本扣除。

扣除總金額為：3600+2400÷（1+11%）+【3600+2400÷（1+11%）】×30%=3600+2162+1729=7491（萬元）

收入額為：11100-÷（1+11%）=10000（萬元）

增值額為：11100-÷（1+11%）-3600-2400÷（1+11%）--【3600+2400÷（1+11%）】×30%-=6400-2162-1729=2509（萬元）

增值率為：增值額÷扣除總金額×100%=2509÷7491×100%=34%

土地增值稅為：2509×30%=752.7（萬元）

③企業所得稅的計算

【11000—3600-（2400+1110）÷（1+11%）-1000+3600÷（1+11%）×11%-752.7】×25%=（7400-3162-1000+357-752.7）×25%=710.58（萬元）

總的稅收成本為：505+752.7+710.58=1968.28（萬元）

基于以上分析，不僅違法簽訂合同而且將導致增值稅負。

（4）第四種合同簽訂方法下的稅收成本分析

由于房地產企業與其關聯企業：裝修公司分別跟購房者簽訂毛坯房銷售合同和裝修合同。對房地產企業而言，房地產企業增值稅銷項稅額的計稅基礎為合同銷售收入10000萬元，土地增值稅計稅收入為10000萬元，開發成本和裝修成本所取得進項稅額可全部抵扣。對裝修公司而言，裝修公司的增值稅銷項稅額的計稅基礎為合同銷售收入1000萬元，裝修成本所取得進項稅額可全部抵扣。具體房地產企業和裝修企業的稅收成本分析如下：

①房地產企業和裝修企業的增值稅

（11100-3600）÷（1+11%）×11%+1110÷（1+11%）×11%-348=505（萬元）

②房地產企業的土地增值稅的計算

土地增值稅計稅收入為10000萬元【11100萬元÷（1+11%）】，裝修公司給房地產企業開11%的增值稅專用發票，因此，裝修成本1000萬元【1110÷（1+11%）】作為開發成本扣除。

扣除總金額為：3600+（2400+1110）÷（1+11%）+【3600+（2400+1110）÷（1+11%）】×30%=5191（萬元）

收入額為：11100-÷（1+11%）=10000（萬元）

增值額為：11100-÷（1+11%）-3600-（2400+1110）÷（1+11%）--【3600+（2400+1110）÷（1+11%）】×30%-=6400-3162-2029=1209（萬元）

增值率為：增值額÷扣除總金額×100%=1209÷5191×100%=23%

土地增值稅為：1209×30%=362.7（萬元）

③房地產企業的企業所得稅的計算

【11000—3600-（2400+1110）÷（1+11%）-1000+3600÷（1+11%）×11%-362.7】×25%=（6400-3162-1000+357-362.7）×25%=558.08（萬元）

總的稅收成本為：505+362.7+558.08=1425.78（萬元）

基于以上計算分析，第四種合同簽訂方法，房地產企業和建筑企業總的稅負比第一種和第二種合同簽訂方法，可以節約475萬元（1900.78-1425.78）的稅。

3、分析結論

通過以上定性和定量分析可以得出以上結論：全面營改增后，房地產企業銷售精裝房，為了節約稅負，必須單獨注冊一個關聯的裝修公司，房地產企業和裝修公司分包與購房者簽兩份合同：一份是房地產企業與購房者簽訂毛坯房銷售合同；另一份是房地產企業指定的裝修公司（往往是房地產的關聯企業）購房者簽訂裝修合同。

文章來源：肖太壽財稅工作室