問(wèn)： 增值稅是對(duì)商品生產(chǎn)、流通、服務(wù)過(guò)程多個(gè)環(huán)節(jié)的新增價(jià)值或商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅，理論上流轉(zhuǎn)過(guò)程有增值才征稅，沒(méi)增值不征稅。由于房地產(chǎn)企業(yè)從政府取得土地使用權(quán)時(shí)向政府交納的土地出讓金，但政府部門(mén)無(wú)法開(kāi)具相應(yīng)的增值稅專(zhuān)用發(fā)票，使得企業(yè)缺少進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，財(cái)稅【2016】36號(hào)第一條第（三）項(xiàng)第10點(diǎn)中“向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款”，允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在計(jì)算增值稅時(shí)從銷(xiāo)售額中扣除相應(yīng)的土地價(jià)款，相當(dāng)于虛擬了土地價(jià)款的進(jìn)項(xiàng)稅，其目的是要解決企業(yè)取得土地的進(jìn)項(xiàng)稅額無(wú)法抵扣問(wèn)題。從這個(gè)角度來(lái)講，是否可以認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)可以按扣除土地價(jià)款后的銷(xiāo)售額計(jì)算繳納增值稅，僅對(duì)其增值部分進(jìn)行征稅？
答： 廣東省佛山市12366納稅服務(wù)中心答復(fù)： ： 根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))附件2 《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》第一條第三款第10點(diǎn)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款后的余額為銷(xiāo)售額。房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào))第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷(xiāo)售額。銷(xiāo)售額的計(jì)算公式如下：銷(xiāo)售額=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+9%)。第九條規(guī)定，一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。 根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕140號(hào)）第七條規(guī)定，《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))第一條第(三)項(xiàng)第 10點(diǎn)中“向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款”，包括土地受讓人向政府部門(mén)支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外)，在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。 以上答復(fù)僅供參考，一切以現(xiàn)行稅法及稅收政策的具體規(guī)定為準(zhǔn)。
——廣東省稅局回復(fù)2021-04-21 18:41