第一條、為進一步加強我市房地產開發項目土地增值稅征收管理工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）、《國家稅務總局關于印發<土地增值稅清算管理規程>的通知》（國稅發〔2009〕91號）、《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發[2010]53號）、《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）等有關規定，結合我市的實際情況，特制定本暫行辦法。

第二條、房地產開發項目土地增值稅核定征收適用對象為達到應清算或可清算條件但無法據實清算且符合本辦法第三條的土地增值稅納稅義務人。

第三條、房地產開發項目土地增值稅核定征收的適用范圍

土地增值稅納稅義務人有下列情形之一的，主管地方稅務機關可以核定征收征收土地增值稅：

(一)依照法律、行政法規的規定應當設置財務帳簿未設置的；或雖設置財務帳簿，但帳目混亂，銷售收入、成本材料憑證殘缺不齊，難以確定銷售收入或扣除項目金額的；

(二)擅自銷毀帳簿的或者拒不提供納稅資料的；

(三)符合土地增值稅清算條件，未按照規定期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

(四)納稅人未如實進行土地增值稅清算申報，計稅依據明顯偏低，又無正當理由的；

(五)對納稅人轉讓房地產無法提供收入資料或提供收入資料不實造成成交價格明顯偏低的；

符合上述核定征收條件的，由主管稅務機關發出核定征收的稅務事項告知書后，組成土地增值稅清算小組對房地產項目開展土地增值稅核定征收核查工作。

第四條、房地產開發項目核定征收土地增值稅的方法

土地增值稅清算按照納稅人轉讓房地產所取得的收入、所支付的可扣除項目金額和規定的稅率計算征收。對取得房地產收入、土地使用權成本、建筑安裝工程費和基礎設施費前期工程費、公共配套設施費、開發間接費用、土地征用及拆遷補償費等土地增值稅計算組成部分的，如能按實核算的，則按上述規定進行清算并計算應補（退）稅款。對不能如實核算的，可依照如下方式進行核定后按確定的征收率計算征收土地增值稅。

對采用核定征收的，按以下方法核定房地產收入并按孰高原則確定房地產收入。

主管稅務機關參照政府有關房管部門提供的當期同類區域、同類房地產的市場價格核定轉讓房地產收入；

參照房地產評估機構出具的當期房地產市場評估價格核定轉讓房地產收入；

3、參考《汕頭市存量房交易價格評估驗審計稅系統》的有關數據核定房地產收入；

4、其他合理的方法。

第五條、核定征收率的確定

土地增值稅核定征收率參考轉讓房地產類型以及增值率的不同，確定核定征收率。在確定房地產開發項目的土地增值稅核定征收率時，應充分考慮不同房地產的類型以及取得土地使用權的金額和建造成本的不同而確定核定征收率。具體核定征收率按《汕頭市地方稅務局關于調整土地增值稅核定征收率的公告》所附的《汕頭市土地增值稅核定征收率表》執行。

第六條、土地增值稅核定管理程序

土地增值稅核定征收采用市、區、分局逐級負責，分級管理的方式。主管稅務機關依照規定對納稅人的土地增值稅清算申報開展清算核查時如發現房地產開發項目無法進行按實清算，確需采用核定征收的房地產開發項目的，應向區（縣）局土地增值稅清算核定工作領導小組提交核定清算專題報告，報告應包括該項目詳盡的基本情況，未能據實清算的原由，建議采用的核定征收率的依據等內容，經縣（區）地方稅務局土地增值稅清算領導小組審核合議后，確定適用該項目的土地增值稅核定征收率，主管稅務機關再按有關核定程序通知納稅人辦理土地增值稅申報繳納應補繳稅款或辦理退稅。同時，各區（縣）局應在清算小組確定核定征收的土地增值稅清算項目確定后將核定征收情況的有關情況上報市局備案。

第七條、核定征收稅款的計算

應納土地增值稅稅款＝轉讓房地產收入×適用核定征收率

第八條、清算后再轉讓房地產的處理

對實行核定征收的，在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，在清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報。

第九條、對于分期開發的房地產項目，各期清算的方式應保持一致。

第十條、納稅人未按照稅務機關規定的期限提供納稅資料的，稅務機關應當按照《中華人民共和國稅收征收管理法》六十二條的有關規定進行處理。

第十一條  本辦法由汕頭市地方稅務局負責解釋。

第十二條  本辦法自2012年1月1日起施行。

特此公告。

汕頭市地方稅務局

二○一一年十二月三十日